中古マンション×リノベーションで選ぶ街・避ける街
新築マンションの価格が首都圏で高止まりするなか、中古マンション＋リノベーションは「年収レンジを広げて住みたい街に届く」有力な打ち手です。とはいえ、すべての街・すべてのマンションが中古リノベに向いているわけではなく、選び方を間違えると資産価値・住み心地で後悔する可能性もあります。スマチョイスのスコアと公的データを使った見極め方を整理します。
1. 中古リノベが選択肢になる理由
中古マンションを取得＋リノベーションすると、新築の60〜80%程度の価格で同等以上の暮らしを得られることが多いです。具体的なメリットは、
• **価格メリット**：同じ駅・同じ広さで新築より2割〜4割安く取得可能
• **間取りの自由度**：壁を取り払って自分のライフスタイルに合わせた設計が可能
• **立地の選択肢**：新築は限られた敷地でしか分譲されないが、中古は街全体に物件が散らばる
• **管理状態の見える化**：築年数が経った物件は、管理組合の運営や修繕履歴が積み上がっていて評価しやすい
特に首都圏の人気駅では、新築は供給が少なく価格が高すぎる一方、徒歩圏内に管理良好な築20〜30年マンションが豊富にあります。年収600〜800万円のレンジで「住みたい街」を狙うなら、中古リノベは有力な選択肢になります。
2. 中古リノベ向きの街の3条件
スマチョイスのスコアで見て、中古リノベが特に効果的な街にはいくつかの共通条件があります。
**条件1：将来性スコアが60点以上**
将来も値下がりしにくい街でないと、リノベ費用を上乗せしたコストを回収できません。将来性が高い街は、中古でも需要が安定していて、管理が良いマンションは評価が下がりにくい傾向があります。
**条件2：暮らしやすさスコアが60点以上**
日常生活が便利な街は、中古マンションでも「住みやすい家」になります。駅近・商業集積・医療アクセスが揃っている街では、築年数より立地のほうが価値の決定因子になります。
**条件3：買いやすさスコアが30点以上の中規模駅**
新築価格が極端に高くない街は、中古マンションでも価格が極端に高くならず、リノベ費用を加えても予算内に収まりやすいです。スマチョイスのランキングで「将来性順」に並べたうえで、買いやすさが中位以上の駅を絞り込むのが探し方のコツです。
3. 避けたい街・物件のパターン
逆に、中古リノベに向かない街・物件もあります。
**避けたい街のパターン**
• 将来性スコアが50点未満で、人口減少トレンドにある自治体
• 駅から徒歩15分以上で、中古でも価格が下がらないエリア（再建築不可・特殊事情がある可能性）
• 浸水・地震リスクが高く、保険料・建物価値の劣化が読みにくい街
**避けたい物件のパターン**
• 旧耐震基準（1981年5月以前）の建物
• 修繕積立金が極端に安い（将来の大規模修繕で一時金請求リスク）
• 管理組合が機能していない（重要事項調査報告書で滞納率や訴訟履歴を確認）
• 専有部の配管が個別交換できない構造（リノベの自由度が低い）
これらは「価格が安い」と感じても、長期保有で見ると損失につながりやすい組み合わせです。
4. 中古リノベの予算感
実際の予算感を整理しておきます。一般的なファミリー向け中古マンション（築20〜30年・70㎡）でのリノベを想定すると、
• 物件取得費：3,000〜5,000万円（首都圏の中規模駅）
• リノベーション費用：500〜1,200万円（フルリノベ、設備グレードに依存）
• 諸費用（仲介手数料・登記・税金など）：物件価格の7〜8%
• 合計：4,000〜6,500万円程度
新築だと同じスペックで6,000〜9,000万円のレンジになるため、500〜2,500万円程度の差が出ます。この差額を住宅ローン返済額に置き換えると、35年返済・金利1%で月々1.4〜7万円の差。家計の柔軟性が大きく変わります。
スマチョイスの購入シミュレーターでは、物件価格を入力するだけで月々返済額・借入可能額が試算できるため、中古＋リノベでの合計価格で計算すれば現実的な予算が見えます。
5. リノベ前後の流れと注意点
中古マンション×リノベを実行する場合、一般的な流れは以下のようになります。
1. **物件選び**：管理状態が良い候補を3〜5件まで絞る
2. **リノベ会社選び**：物件購入と並行してリノベ業者をリサーチ
3. **物件購入手続き**：住宅ローンに関しては、リノベ費用を含めた一括借入が可能な金融機関を選ぶ
4. **リノベ設計**：間取り変更・設備選定・配管チェック
5. **施工**：物件取得後、入居までの間に施工（2〜3ヶ月）
6. **入居**：仮住まいの家賃も予算に含めて計算
注意点として、
• マンションごとに「リノベ可能な範囲」が違う（管理規約で天井裏・床下のいじり方に制限がある場合あり）
• 配管の位置によって水まわりの移動に制約がある
• 共有部に関わる工事（窓・玄関ドアなど）はできない
リノベ業者の事前調査でこれらをクリアにしておくと、設計段階で「やりたいことができない」という事態を避けられます。
6. 中古リノベの将来戦略
中古リノベ物件を10〜15年後に売却・賃貸転用するときの動き方も見ておきましょう。
• **売却の場合**：リノベ実施日が比較的新しいため、築年数のハンデを多少カバーできます。同じエリアで管理が悪い同築年マンションより高値で売れる可能性。
• **賃貸転用の場合**：駅近・将来性スコア高の物件であれば、賃貸需要は安定。住宅ローン残債と賃料収入のバランスを試算しておきます。
スマチョイスの将来性スコアが高い街では、中古リノベ物件でもリセールバリューが下がりにくく、長期戦略としても合理的です。
まとめ
中古マンション×リノベーションは、新築価格が届かない街にも「予算内で住みたい」を実現する打ち手です。将来性・暮らしやすさが平均以上で、新耐震・管理良好・修繕積立金が適切なマンションを選ぶことが鉄則です。スマチョイスのランキングで候補駅を絞り、物件レベルでは管理組合資料・修繕履歴・耐震性を確認して、シミュレーターで合計価格の家計適合性を試算する、というフローが満足度の高い選択につながります。
関連リンク
• [将来性スコアが高い駅をランキングで見る](/rankings?scope=national&metric=future)
• [購入シミュレーターで月々返済額を試算する](/simulator)
• [年収600万円で買える街・買えない街｜首都圏スコア比較](/article/income-600-buyable-stations-2026)